Beginners guide til køb af lejlighed i Berlin

Mange danskere har købt en lejlighed i Berlin. Sammenlignet med Danmark har boligerne været relativt billige, men prisniveauet er gået væsentligt op de senere år. Det er attraktivt at have en feriebolig en stor pulserende metropol. Så kan du finde kronerne er det bare på med vanten. Det er slet ikke så vanskeligt at købe en lejlighed, men start med lidt gode råd før du springer ud i det..

Før du køber

Tænk over, hvorfor du egentlig vil købe en bolig. Er det investering, pension, feriebolig, udlejning - eller vil du måske flytte til Berlin engang? Det er ikke helt ligegyldigt for dit valg. Køber du sammen med andre sparrer du penge - men i så fald er det vigtigt at tale ordentligt igennem, hvorfor I køber lejlighed: hvad den skal bruges til, hvordan man træffer beslutninger, hvordan lejligheden må bruges - og hvornår. Hvordan med indretning og vedligehold? Er man flere om lejlighed, så er det tilgengæld ikke meget man selv skal have op af lommen. Køber du selv bestemmer du selv.

Tyskerne og den tyske lovgivning er ikke kendt med andelslejligheder mv. Man kan lave aftaler, der gælder efter tysk ret. Men det er kostbart at få først advokaten til og dernæst notaren til at håndtere den slags aftaler, hvis det ikke er efter tysk sædvane. I vores tilfælde er aftalen, at enhver af ejerne kan sætte lejligheden til salg når som helst. Andre aftaler har vi sådan set ikke. Så er det bare med at være enige.

Lær Berlin at kende

Hvorfor skal det lige være Berlin - og hvor i Berlin skal det være? Det sværeste at ændre på en lejlighed er nu engang beliggenheden. Der er stor forskel på byens kvarterer – så brug lidt tid på at traske rundt i Wedding, Friedrichhain, Kreuzberg, Tiergarten, Mitte, Moabit, Charlottenburg… og så videre. Skal det være centralt eller ude ved søerne i vest?. Og skal det være centralt, er der stadig mange steder at vælge imellem. Brug nogle weekender eller en ferie i Berlin. Der er store forskelle på priserne i de forskellige bydele – det afspejler jo bare, hvor attraktivt berlinerne selv synes, der er at bo der.

Lejeværdien i forskellige områder af Berlin kan tjekkes kan tjekkes på Berliner Mietspiegel, det afspejler meget godt, hvor i Berlin det er billigere og dyrere at finde en bolig. Læs om bydelene kan du læse om på www.berlin-guide.dk

Find boligerne

Først skal du naturligvis finde den bolig du er interesseret i at købe. Hos Immobilienscout24.de kan du oprette en søgeprofil og få besked i din mailboks, når der er interessante lejligheder, der passer til dine ønsker. Der er også tyskere, der sælger lejligheden privat. Det er dig, der betaler ejendomsmægleren, så det kan være fint at sparre det gebyr. Private lejligheder finder du også på Immobilienscout24.de og i Berliner Morgenpost. Brug tid på nettet, så får du et indtryk af marked, priser og tilbud.

Se boligerne

Når du har fundet et godt udvalg, så tag ned og se boligerne. Det kan betale sig at investere lidt tid i den øvelse og ikke bare købe det første tilbud du ser. Tag det roligt. Der er andre lejligheder, og ved at se nogle stykker får du dels sporet dig ind på, hvad der er muligt, hvad du ønsker dig, og hvad der kan lade sig gøre.

Vær effektiv når du går i gang. Med lidt planlægning kan du se 5 - 6 lejligheder om dagen, hvis du kan finde så mange relevante bud. Lav aftalerne hjemmefra – og vær opmærksom på, at det er tidskrævene. Nogen gange skal du give lidt oplysninger om dig selv før ejendomsmægleren vil røbe den præcise adresse. Det er fordi han vil være sikker på, at kunne dokumentere, at det var ham der formidlede købet, og at du derfor skal betale ham.

Prut om prisen - pas på mæglerne

Priser er altid til forhandling. Både lejlighedens pris og ejendomsmæglerens gebyr. Rygtet går, at nogle danskere har betalt meget store gebyrer. Så se dig for, lydt til din rådgiver, lær markedet at kende.

Den mægler, der henviser dig til boligen har ret til et gebyr, hvis du køber. Vær meget opmærksom på, at du kun får adressen på boligen fra én ejendomsmægler - ellers risikerer du let at skulle betale dobbelt gebyr for køb af lejligheden, hvis du fx har fået adressen fra to mæglere. Sker det alligevel, så forbered dig på at betale gebyr til begge mæglere, hvis det forlanges - eller se dig om efter en anden bolig.

Der er danske ejendomsmæglere, der formidler lejligheder og projekter i Berlin. Det er naturligvis en fordel, at alt kan ordnes på dansk. Men en "skrålæsning" af priserne giver det indtryk, at det er en service du betaler dyrt for. Det billigste er selv at finde boligen i Tyskland, forhandle med mægleren og have en advokat med på råd. På den anden side kan det være en fordel at handle med nogen, der forstår, hvor du kommer fra.

Tvangsauktion

Allerbilligst er det faktisk at købe en lejlighed på tvangsauktion - der sparer du også mæglergebyret og notargebyrer.

Det er lidt vanskeligere at få overblik over udbuddet. Typisk er du nødt til at gå forbi retten (amtsgericht) for at se papirerne på lejligheden. Selve lejligheden kan du ikke få at se før købet. Du skal betale et lille gebyr for at få et fotokopi af materialet. Det er typisk ret omfattende materiale, og der bør være mange fotografier. Tag forbi ejendommen: Kan du lide kvarteret? Ser ejendommen velholdt ud? Måske du kan se ind af vinduerne? Det eneste du ikke kan lave om ved en lejlighed er jo omgivelserne, så dem skal du kunne lide. Lejligheden kan du jo altid lave om, så den passer til dig.

Når der skal handles møder du op i retten før auktionen begynder bevæbnet med en tysk bankcheck (undersøg, hvilket beløb der kræves - fx 5.000 Euro) og tag gerne din rådgiver med dig. Så byder du på lejligheden. Det er meget spændende, så pas på ikke at lade dig rive med og byd fx op til en realistisk pris. Tal med advokaten om, hvad et realistisk max loft kan være. Hvis prisen er for lav, så kan sælger afvise tilbudet, men du kan godt være heldig at få lejligheden lidt under markedspris. Husk også at aftale skriftligt med advokaten, hvad han skal have for sin ulejlighed. Det er ikke billigt - men trygt. Gerne en fast pris. Lige som danske advokater er de ikke billige i drift.

Får du købt, så er lejligheden din og en del af købsprocessen er overstået. Husk at tage dit pas med. Hvis I er flere sammen, der skal købe, så skal alle møde op i retten medbringende et pas - alternativt skal du have notar / ambassade / konsulat underskrevne fuldmagter med fra alle. Det kan godt blive lidt hektisk. Tag en tur i retten og overvær et par auktioner, så du er tryg ved processen. På tysk hedder tvangsauktion "Zwangsversteigerung".

Lær bolig tysk

Det er sikrest at alliere sig med nogen, der kan lidt tysk. I salgsopstillingen kan du se flere udtryk, det er værd at kende:

Kaufpris: købspris
Wohngeld: månedlig udgift. Bestemmes af ejendommens generalforsamling og kan ændre sig. Kaldes også for Hausgeld.
Provision: Ejendomsmægleren skal have provision. Typisk 5%-7%
MwSt: Mehrwertsteur eller moms på 19%. Betales af ejendomsmæglerens gebyr.
Heizung: Der er fjernevarme, centralvarme i bygningerne eller etageopvarmning (Etagenheizung), som er opvarmning i lejligheden med gas. Det fungerer fint.
Vermietet: Vær opmærksom på, om lejligheden allerede er udlejet. Du kan godt købe den, men det er nærmest umuligt at komme til at bruge den selv for lejere har meget gode rettigheder i Berlin. Køb den, hvis du blot vil investere, men ikke selv til Berlin. Hvis ikke – så lad være og find en anden.
Kaltmiete: Svarer til nettohusleje - det vil sige den pris lejer betaler til udlejer for at bo i lejligheden. I annonceslang blot "kalt".
Warmmiete: Svarer til nettohuslejen + øvrige omkostninger i bygningen fx vand, varme, affald, trappevask. Eller wohngeld + måske forbrug af el, gas og vand. Udlejer man lejligheden er lejers udgift kaltmiete + omkostninger = warmmiete. I annonceslang blot "warm".
Mietspiegel: Udlejningsniveauet er typisk fastsat af lejerorganisationer og kommunen i en oversigt, der hedder mietspiegel. Her kan man se, hvad en lejlighed i gennemsnit kan udlejes for om måneden alt efter størrelse og udstyr. Det er kaltmiete, der her fastsættes. Udlejes til højere pris kan lejer klage og prisen bliver rettet så det svarer til mietspiegel. Læs om mietspiegel for Berlin.

Find en god rådgiver

Når du har fundet lejligheden og du er blevet enige med sælger om prisen skal I igennem noget bureaukrati. Allier dig med en advokat, som kender ejendomshandel i tyskland og som taler både dansk og tysk. Du skal regne med 2 – 3.000 euro til advokat rådgivning - mindst. Få et fast, skriftligt tilbud på rådgivningen– så I ikke går forkert af hinanden. Det er ikke en lovpligtig udgift. Det er bare et godt råd!. Vi har selv brugt advokatfirma I Meyer, som begår sig på både dansk og tysk.

Advokatfirma I meyer, Kurfürstendamm 57, 10707 Berlin/ tel.: + 49 (0) 30 3151 8969 0 / fax: + 49 (0) 30 3151 8969 9/ Denne e-mail adresse bliver beskyttet mod spambots. Du skal have JavaScript aktiveret for at vise den. /. Se evt indslaget fra TV SYD.
Bang + Regnarsen, Store Kongensgade 49 i København (med kontor i Berlin) / Rechtsanwältin Jana Behlendorf, Telefon: +45 33 70 60 00. E-mail: Denne e-mail adresse bliver beskyttet mod spambots. Du skal have JavaScript aktiveret for at vise den. /

Se alle papirerne før du køber

Advokaten ved, hvilke papirer, der skal tjekkes igennem før handlen indgås endeligt. Fx er det altid en god ide at gennemgå mødeprotokollerne fra møderne i ejendomsforeningen: Er de enige, er der slåskampe, er der stor gæld, er der opsparing, hvad dækker wohngeld og hvad skal man selv betale. Du burde kunne få følgende papirer - eller en RIGTIG RIGTIG god forklaring på, at du ikke kan.

Udskrift af tingbogen. Den skalvære ny.
Matrikelkort
Lejekontrakter med alle bilag, hvis lejligheden er udlejet.
Oplysning om eventuelle opsigelser
Få opstilling over, hvad wohngeld dækker af servicekontrakter, vicevært, administration, forsikringer.
Se gerne kopi af servicekontrakterne.
Se budget og økonomi på huset.
Spørg om der er verserende eller potentielle rets- eller forvaltningstvister?
Hvilke driftsomkostninger kan ikke pålægges lejerne? - og hvilke kan.
Få evt. en teknisk gennemgang af ejendommen (ingeniørattest) så du ved hvilke udgifter der kan dukke op.
Se byggetilladelse og tegninger på nye bygninger

Hvad koster det at købe lejligheden

I Danmark er handel med boliger ret simpel og kan stort set foregå digitalt. Der er mange udgifter forbundet ved en ejendomshandel i Tyskland, der skal skrives mange papirer under, og der er mange advokater og notarer indvolveret, som alle kræver gebyrer fra dig. En del kræver også personlig fremmøde, og er der andre end dig selv involveret skal du have fuldmagter - berigtigtet af notarer eller konsuler - med til mødet. De skal også have gebyrer. Her er nogen – og der kan være flere, så spørg din rådgiver:

Prisen på lejligheden
Gebyr til ejendomsmægler (typisk 3%-8%) + Mwst. (Mehrwertsteuer eller moms. 19% af ejendomsmægler gebyret)
3,5 % grundstück skat til skattevæsnet
Udgiften til din rådgiver

Det var de store – så kommer en række ”mindre” af 2-300 Euro stykket.

Gebyr til notaren der laver salgsdokumentet
Gebyr til grundstückkontoret
Gebyr til notarer der imellem

Er du i tvivl om rimeligheden af et gebyr, så tal med din rådgiver - og betale gebyret. Det er ikke umuligt - men det er et financielt hækkeløb, som illustrerer Tysklands besværligheder ved digitaliseringen. Du kommer til at sende en tak til den, der fandt på dit CPR nummer.

Særheder ved et tysk boligkøb

Der er flere papirer involveret.
Salgsaftalen oplæses af en notar for køber og sælger, og notaren udfærdiger papirerne.
Det er dig, der betaler notaren, så du har også ret til at vælge vedkommende.
Den forrige ejer har ofte tage køkkenet med
Ejendomshandleren repræsenterer hverken køber eller sælger. Du skal betale ejendomsmægleren. Er der flere mæglere, der har vist dig den samme bolig, så risikerer du at betale 7-9% salær flere gange.

Finansiering af købet

Det er ikke uden udfordringer at få finansieret købet af en bolig i Tyskland, med mindre du har alle pengene indsyet i madrassen. Problemet er, at man ikke kan få et dansk kreditlån til boliger i udlandet - og vil du have en tysk boligkredit skal du bo i Tyskland. Har du friværdi i din bolig kan den billigeste og letteste metode være at tage et lån i din friværdi i boligen. Det kan banken hjælpe med. Nogle få danske banker reklamerer med, at de opretter boliglån med sikkerhed i den tyske bolig. Tal med din bankrådgiver om mulighederne.

Må du leje din tyske bolig ud?

Udlejning kan være en del af din lejlighed, hele lejligheden på normale leje betingelser, eller kortidsudlejning til turister.

Det sidste først. Man må ikke uden videre udleje sin bolig som feriebolig gennem fx AirBnB eller på anden vis. Det kræver en tilladelse, og bysteret i Berlin har oprettet hjemmesider, hvor naboer kan angive, hvis der er mistanke om ferieboligudlejning. Der er bødekrav på op til 10.000 Euro. Vi har ingen tilladelse, så af samme grund hverken lejer eller låner vi lejligheden ud, hvis vi ikke selv er med i lejligheden. Undersøg grundigt om det vil være muligt at få en tilladelse, hvis det er den vej du vil går.

Langt de fleste berlinere bor til leje. Ud af Berlins 1,9 milliioner lejligheder er 80% udlejet. Og der er stor politisk opmærksomhed på at skaffe billige boliger. Det var tidligere ikke et problem, men priserne går i vejret, og folk med små indkomst har vanskeligt ved at blive boende, hvis deres gamle kvarter bliver attraktivt om ørene på dem. Det var før ikke særligt attraktivt at flytte til Kreuzberg eller til de centrale bydele i det tidligere Østberlin. I dag er det meget populært. Forbuddet mod ferielejligheder var et tiltag, et andet tiltage var et lejeloft uanset lejlighedens stand og beliggenhed. Men den regel er ophævet efter højsterets indgriben.

Vil du blot have lejligheden som investering og leje ud på almindelige vilkår, så er det tilladt. Vil du leje lejligheden ud er det ekstra vigtigt, at du også kender de forpligtigelser der følger med. Lige som I Danmark skal du være opmærksom på, at lejelovgivningen er på lejers side. I Tyskland og Berlin med eftertryk. Har udlejet din lejlighed, så er den uopsigelig. Fremleje eksisterer ikke. Klar anbefaling at du taler med en advokat og får hjælp til at udforme lejekontrakten. Lejligheder, der er udlejet er typisk mindre væsentligt værd i handlen af samme grund. Så har du købt en tom lejlighed og sælger den udlejet, kan der være et væsentligt tab forbundet der med. Omvendt en gevinst, hvis du har købt en udlejet lejlighed og så kan overtage den.

Vær opmærksom på, at lejere i Tyskland har flere rettigheder end lejere i Danmark. Hvis du udlejer din lejlighed permanent er det faktisk ikke din lejlighed mere, og selv i forbindelse med salg af lejligheden kan lejeren nægte at give eventuelle købere adgang til lejligheden. Køber du en allerede udlejet lejlighed må du indstille dig på, at det være umuligt at få den nuværende lejer ud. Overvej om det er slagsmålet værd.

Kan det betale sig?

Om det kan betale sig at købe en lejlighed i Berlin er jo rent individuelt og et spørgsmål om, hvad man tror om fremtiden. Det er individuelt, for det afhænger jo af dine forventninger. Hvis prisen holder sig stabil og du bare vil have en feriebolig, så har du set i et livsperspektiv en ganske billig feriebolig, for du får dine penge tilbage, når du sælger. Lejer du lejligheden ud kan forrentningen blive endnu bedre. Hvad de faste lejeindtægter kan sættes til i et område kan du set på mietspiegel. Mietspiegel er et billede af, hvad huslejen pr. kvadratmeter er i et bestemt område.

Du skal købe en lejlighed i Berlin fordi du har lyst, fordi du har pengene. En investering med højt afkast tror vi ikke på - men det er sjovere og bedre betalt end blot at have pengene stående i banken. Vi ser det som en del af pensionen.

Udgifter efter købet

Når du har købt din lejlighed begynder hverdagen. Har du lånt penge til at købe for skal pengene betales tilbage med renter.

Dertil kommer wohngeld, som er fællesudgifter til forsikring, snerydning, trappevask, istandsættelser på ejendommen, opsparing. Og glem ikke el, gas, vand, telefon, internet, TV – og de danske ejendomsskatter.

Budgettet

Indsæt nøgletal i budgettet

Poster	Beløb i kroner eller Euro
Afdrag på lån
Renter på lån
Wohngeld
El:
Vand:
Gas:
Telefon:
TV adgang:
Internet:
Skorstensfejer:
Ejendomsskatter i Danmark:
Forvalter til lejligheden:
Diverse bank gebyrer
Total

Når du ejer bolig i udlandet kan du ikke længere nøjes med den almindelige selvangivelse. Du skal selv finde den rigtige formular hos told og skat, udfylde den, sende og finde dig i at betale.

Få en tysk bankkonto med internetbank

Det er dyrt at overføre penge mellem lande. Kapitalens fri bevægelighed gælder ikke rigtig for almindelige borgere. Med en lokal banko kan du overføre et større beløb ad gangen. Så kan du lave tysk betalingsservice og lettere betale dine tyske regninger. Det meste kan sættes i system. Overførsler af større beløb skal oplyses til skattevæsnet – dem igen – og det ved banken alt om. Ikke alle tyske bankers netbank kan håndtere adgang fra Danmark. Værd at undersøge først.

Find en forvalter

Der er altid en glarmester der skal bestilles, en nøgle der skal skiftes, en skorstensfejer, der skal lukkes ind. Selv om Berlin ligger lige om hjørnet er det alligevel ualmindelig langt, når der springer et vandrør. De fleste ejendomme har en administrator. (Grundstückverwaltungsgesellschaft – læs altid tysk meget langsomt. Så er det faktisk let nok). Ejendomsadministratorer påtager i nogle tilfælde at være administrator på lejligheder. Sådan en aftale kalder de en Nebenverwaltungsvertrages. Har du en fast lejer kan det være superpraktisk, for så tager de sig af alt fra spørgsmål om udlejningen til mindre reparationer. Det kan selvfølgelig også være, at naboen holder et vågent øje. Men selv naboer tager på ferie, og det er ikke sikkert sådan en aftale kan være permanent.

Skat

Det er vanskeligt at finde en medarbejder hos Told & Skat um udenlandsk skat, som giver samme besked, som den du talte med sidst. Prøv alligevel at få rådene fra Skat og vær forberedt på, at du skal betale ejendomsskat i Danmark og skat af dine renteindtægter på den udenlandske bankbog. Desuden er der skatteregler omkring udlejning af ferieboliger. De skatter du betaler i Tyskland modregnes almindeligvis i Danmark, men du skal selv holde regnskab og dokumentationen i orden.

Netværk

Har du en lejlighed i Berlin eller er ved at købe en er du måske tilmeldt gruppen på Facebook: Vi med lejlighed i Berlin.

Denne side er skrevet til din inspiration ud fra vores bedste viden og oprigtige mening. Den er jævnligt opdateret. Vi kan dog ikke stå inde for oplysningerne juridisk. Vi fraskriver os ethvert ansvar. Hvis du vil være på den sikre side, når du køber lejlighed i Berlin, så læs reglerne, spørg myndighederne, få en advokat.